Обмен по разделу 1031: мощный инструмент для инвесторов в недвижимость

Раздел 1031 Налогового кодекса США (Internal Revenue Code) даёт инвесторам в недвижимость ценную возможность управлять налоговыми обязательствами при продаже и покупке объектов. Это положение, которое часто называют обменом аналогичного имущества (like-kind exchange), позволяет отсрочить налог на прирост капитала при продаже инвестиционной или коммерческой недвижимости при условии, что вырученные средства вложены в аналогичную недвижимость.

Однако это правило часто понимают неправильно: многие путают его со способом избежать налога при продаже основного жилья. На самом деле для основного жилья предусмотрена отдельная налоговая льгота по разделу 121, которая позволяет исключить из дохода до $250,000 ($500,000 для супружеских пар) прироста капитала, — это именно освобождение, а не отсрочка через обмен.

Раздел 1031 применяется только к недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности или держится как инвестиция, и он не отменяет налоги, а лишь откладывает их до будущей продажи, при которой обмен уже не проводится.

Сила многократной отсрочки

Главная привлекательность обмена 1031 — возможность откладывать налог снова и снова. Инвестор может провести несколько обменов в течение многих лет, каждый раз перенося прирост капитала в новую недвижимость без немедленных налоговых последствий. Фактически налог можно откладывать бессрочно, пока инвестор продолжает обмениваться, а не выводит деньги.

Например, инвестор может начать со скромного объекта под сдачу в аренду, обменять его на более крупный и повторять этот процесс, наращивая капитал и откладывая уплату налогов. Поэтому раздел 1031 — очень выгодный инструмент для долгосрочных стратегий в недвижимости: капитал сохраняется для реинвестирования и роста.

Применимость и требования к недвижимости

Раздел 1031 применяется исключительно к недвижимому имуществу, расположенному в США и используемому в предпринимательской деятельности или для инвестиций.

Под него не подпадает недвижимость для личного пользования: основное жильё, второй дом или дом для отдыха, который используется главным образом для удовольствия, а не для получения дохода.

Требование «аналогичности» (like-kind) толкуется широко: вся подходящая недвижимость в США, как правило, считается аналогичной, независимо от различий в типе или качестве. Например:

• Дом, сдаваемый в аренду, можно обменять на незастроенный участок земли
• Многоквартирный дом — на офис
• Склад — на долю в другом объекте

при условии, что оба объекта используются для инвестиций или в бизнесе.

Чтобы недвижимость считалась используемой в предпринимательской деятельности или для инвестиций, ключевое значение имеет намерение налогоплательщика в момент приобретения и в период владения. Недвижимость, предназначенная в первую очередь для продажи (имущество дилера или товарный запас), не подходит, и IRS (Налоговая служба США) проверяет намерение при налоговых проверках (аудитах): если объект покупался с расчётом на быструю перепродажу, обмен могут признать недействительным.

Для арендной недвижимости сам раздел 1031 не устанавливает строгого минимального количества дней аренды, но инвестиционное намерение должно подтверждаться действиями, например постоянными усилиями по сдаче объекта в аренду.

«Безопасная гавань» для домов отдыха и вторых домов (Rev. Proc. 2008-16)

Для домов отдыха и вторых домов, которые частично используются в личных целях, IRS предусматривает правило «безопасной гавани» (safe harbor), позволяющее признать их инвестиционной недвижимостью. IRS не будет оспаривать статус объекта, если выполнены следующие минимальные требования:

Для отчуждаемой недвижимости (той, которую вы продаёте):

• В собственности не менее 24 месяцев непосредственно перед обменом
• В каждом из двух предшествующих 12-месячных периодов:
  • Сдавалась в аренду по справедливой рыночной цене не менее 14 дней
  • Личное использование не превышает большего из двух значений: 14 дней или 10% от числа дней аренды по справедливой рыночной цене

Для замещающей недвижимости (той, которую вы приобретаете):

• В собственности не менее 24 месяцев сразу после обмена
• В каждом из двух последующих 12-месячных периодов — те же ограничения по аренде (не менее 14 дней по справедливой рыночной цене, FMV) и по личному использованию (не более большего из двух значений: 14 дней или 10% дней аренды)

Эти требования нужно соблюдать строго: если они не выполнены, объект могут признать личным, и обмен потеряет право на льготу.

Основные правила и требования

Обмен может проводиться в нескольких формах: одновременный (обмен в один день), отложенный (сначала продажа, потом покупка), обратный (сначала покупка, потом продажа) или со строительством/улучшением (средства идут на строительство или улучшение замещающей недвижимости). Чаще всего встречается отложенный обмен, но любой тип требует тщательного оформления, чтобы не возникло налогооблагаемого события.

Сроки

Отсчёт начинается с даты передачи отчуждаемой недвижимости (закрытия сделки, close of escrow).

• 45-дневный период определения: потенциальные замещающие объекты нужно определить в письменной форме до полуночи 45-го дня. Определение должно быть однозначным (например, юридическое описание объекта, почтовый адрес) и передано участнику обмена (обычно квалифицированному посреднику).
• 180-дневный период завершения: замещающую недвижимость нужно приобрести и завершить обмен до полуночи 180-го дня или до срока подачи налоговой декларации за этот год (с учётом продлений) — в зависимости от того, что наступит раньше. Исключений нет, кроме случаев стихийных бедствий, объявленных президентом.

Если эти сроки пропущены, обмен не состоится, и налог на прирост капитала придётся заплатить.

Правила определения объектов

IRS предлагает два основных варианта определения замещающих объектов:

• Правило трёх объектов: можно определить до трёх объектов любой стоимости.
• Правило 200%: можно определить больше трёх объектов, но их совокупная справедливая рыночная стоимость не должна превышать 200% стоимости отчуждаемой недвижимости.

Объекты, которые в итоге не будут приобретены, можно указать как запасные, но с отсрочкой налога можно купить только определённые объекты.

Роль квалифицированного посредника (QI)

Квалифицированный посредник (qualified intermediary; его также называют организатором обмена или accommodator) обязателен при отложенном обмене: он не даёт налогоплательщику фактически получить в распоряжение деньги от продажи (constructive receipt), что сделало бы продажу налогооблагаемой.

QI держит средства на отдельном счёте, координирует передачу и следит за соблюдением правил. Налогоплательщик не может использовать в качестве QI своего представителя (например, риелтора, адвоката или бухгалтера) — посредник должен быть независимым.

Участие QI крайне важно: без него сделку могут признать обычной налогооблагаемой продажей.

Как добиться полной отсрочки

Для 100% отсрочки налога нужно выполнить два условия:

• Реинвестировать всю чистую выручку (собственный капитал в денежной форме) от отчуждаемой недвижимости
• Приобрести замещающую недвижимость равной или большей стоимости (за вычетом разовых расходов на закрытие сделки) и с равным или большим долгом

Если эти условия не выполнены (например, при обмене на более дешёвый объект, «trade down»), обмен считается частичным: отсрочка распространяется только на часть прироста, а остальное облагается налогом (это называется «boot»).

Обмен нужно отразить в форме IRS Form 8824, которая подаётся вместе с налоговой декларацией за год продажи отчуждаемой недвижимости.

Примечание: согласно Закону о снижении налогов и создании рабочих мест (Tax Cuts and Jobs Act, действует с 2018 года) раздел 1031 применяется только к недвижимому имуществу; обмен движимого имущества больше не подпадает под льготу.

Полезные советы

Чтобы получить максимальную выгоду от обмена 1031:

• Планируйте заранее и как можно раньше проконсультируйтесь с налоговым консультантом или юристом — не полагайтесь только на общую информацию, потому что у каждого своя ситуация
• Определяйте больше объектов, чем нужно, в рамках правила 200%, чтобы иметь запасные варианты на случай, если сделка сорвётся
• В сложных ситуациях, если вы сначала нашли замещающий объект, рассмотрите обратный обмен (QI временно оформляет право собственности на себя)
• Тщательно документируйте всё, включая записи об аренде домов отдыха, чтобы подтвердить инвестиционное намерение при возможной проверке IRS

Соблюдая эти правила, инвесторы могут использовать раздел 1031 для существенного наращивания капитала со временем.

Всегда сверяйтесь с актуальными разъяснениями на IRS.gov, поскольку правила могут обновляться или уточняться.